Il gabbiotto dell’acqua dell'econometrista ‘mbriago Ti-che-te-tarchett-i-ball e i risparmi delle famiglie

«Huff suggerisce al proprio lettore di dare sempre “una seconda occhiata”, quando gli capita di leggere in un libro, su un giornale o sulla confezione di un prodotto un qualche dato statistico. La seconda occhiata ha lo scopo di andare a capire se esista un legame sospetto tra il dato statistico presentato e le finalità di chi lo ha prodotto o diffuso.

«L’inganno nell’uso dei dati statistici sta nel far credere che questi dati supportino una certa verità o interpretazione della verità, quando invece la verità è un’altra o ci sono altre dieci interpretazioni legittime alla luce di quegli stessi dati. Alla base di questo uso “improprio” della statistica vi è spesso e (mal)volentieri un intento doloso, ovvero la volontà ben formata di ingannare il destinatario del messaggio. Altre volte non vi è dolo, ma colpa grave, cioè chi crea o utilizza il dato statistico ignora colpevolmente la proprietà e i limiti delle conclusioni che si possono trarre da quel dato. A volte il confine tra dolo e colpa grave è assai incerto, poiché l’inconscio di chi usa dati statistici induce a sbagliare sempre nella direzione a lui più favorevole. […]

«In altri casi poi chi presenta dati statistici ha in mente una finalità diversa da quella di informare (non pochi giornalisti vogliono per esempio “fare sensazione” con i loro articoli), e l’effetto collaterale consiste nel fornire interpretazioni scorrette dei dati, perché esagerate in un senso o nell’altro, e che spesso si rivelano assurde. Soltanto però se si ha il tempo di dare una seconda occhiata.

«Non bisogna dimenticare infine il rischio di una collaborazione al dolo o alla colpa da parte della stessa persona che legge un certo dato statistico e preferisce farsi ingannare, perché nel breve periodo è più felice così, sentendosi raccontare una storia che è più piacevole della verità.»

Riccardo Puglisi, Premessa a Darrell Huff, Mentire con le statistiche, Monti & Ambrosini, Pescara 2007 (ed. or. How To Lie With Statistics, 1954)



In Via F.lli Cervi, lì dove una volta c’era un giardinetto, qualche giorno fa è apparso un tozzo gabbiotto, dal quale, premendo un pulsante, si può far sgorgare un getto d’acqua più debole di quello del pistolino del Manneken-Pis di Bruxelles. [Si trova proprio accanto all’ingresso di un garage sotterraneo, che la cooperativa di intrallazzatori-speculatori del PD che ha distrutto Piazza della Repubblica ha costruito su un terreno del demanio pubblico ottenuto per quattro soldi (70 €/mq, nel pieno centro di Limbiate!), grazie agli accordi consociativi e sotterranei con il centro-destra e ad una stima truffaldina, commissionata dagli speculatori “democratici” allo stesso farfugliante perito e alla sua figliola che prepararono le perizie altrettanto truffaldine del P.I.I. di Via Monte Sabotino (vi ricordate?). Ed è giusto, in fondo, che la speculazione politica del gabbiotto (poiché, come vedremo, si tratta soprattutto di speculazione politica, pagata con i soldi pubblici) sia collocata in un luogo simbolo della speculazione edilizia targata PDS-DS-PD, sulla quale tace, ovviamente, l'omertoso Ti-che-te-tarchett-i-ball].

Il malinconico gabbiotto (poiché assomiglia, anche se abbellito, a quei gabbiotti che una volta, lungo le strade statali, servivano ai cantonieri come ricovero per badili, picconi, mazze, rastrelli, ecc.), che misura all’incirca m 2x2x2,50, viene chiamato pomposamente “casetta dell’acqua” da Ti-che-te-tarchett-i-ball, il quale, però, ha subìto l’oltraggio di non essere stato invitato all’inaugurazione. Poveretto. Davvero una triste sorte, essere ringraziato così per aver votato con il centro-destra un ordine del giorno sull’acqua fatto di aria fritta, nel quale miracolosamente si riesce a non parlare della privatizzazione di questo servizio imposta dal governo, a completamento di un processo impostato e avviato dai precedenti governi di centro-sinistra. Quale ingratitudine!

Un simile oltraggio avrebbe potuto annichilire l’animo di chiunque, ma non quello di Ti-che-te-tarchett-i-ball. Certo, il colpo è stato pesante, ma subito egli ha cominciato a rivendicare la paternità di un’opera per la quale, con tutto il suo partito, aveva speso oceani di sudore e d’ingegno. Già, perché il gabbiotto è il risultato di un “progetto”, anzi di un “intervento progettuale”, elaborato secondo una “metodologia”, nel quale era stata formulata una “stima sul fenomeno”, che aveva calcolato l’”incidenza economica” [del consumo di acqua minerale] (click Progetto case dell'acqua, 23 marzo 2009). Tutta questa fervorosa elaborazione, naturalmente, non poteva produrre niente di meno che “nell’interesse della collettività un progetto concreto per l’ambiente”. “Le nostre non erano semplicemente delle proposte, ma veri e propri progetti preliminari, frutto di un lavoro lungo e serio all’interno del Circolo del PD, capaci di individuare utilità sociale, costi, luoghi, e vantaggi” (click Le case dell'acqua sono una proposta del PD, 12 febbraio 2010).

Allora, gente, se qualcuno non avesse ancora capito un’acca del concetto di “intellettuale collettivo” di quel piccolo sardo con duplice gobba, ne ha qui squadernato un esempio concreto: quello che ha prodotto l’équipe di progettisti di Ti-che-te-tarchett-i-ball non è (va ribadito) la solita nuvolaglia di frasi fumose, ma proprio “un progetto all’amministrazione nel quale venivano precisamente indicati i vantaggi sia economici per le famiglie limbiatesi, che di riduzione dei rifiuti” (click Romeo lui si sente il Sovrano non il Sindaco, 4 giugno 2010). In sintesi, abbiamo qui un’“idea progettuale, ben circostanziata e motivata” (click Limbiatesi, bevetevi pure l’acqua, ma non le “balle” di Romeo, 13 giugno 2010).

A cosa mirava un tale prodotto di tanti ingegni? A “rieducare i cittadini ad un consumo consapevole e responsabile dell’acqua”; a “ridurre i rifiuti dovuti agli imballaggi in plastica”; al “risparmio medio di 340 euro/anno per famiglia limbiatese (con punte fino a 470 euro)”; alla “riduzione dell’inquinamento dovuto ai trasporti con i camion”. Roba da far tremare i polsi. E dovremmo, forse, rassegnarci a studiare il progetto con precisione filologica, a considerarlo con un rispetto direi… religioso. Dovremmo, forse, alla maniera di Machiavelli, vestiti gli abiti curiali… ecc. Ma forse, più prosaicamente, potrebbe bastare “dare una seconda occhiata”, come consiglia Darrell Huff nel libro sulla statistica che da oltre cinquant’anni è il più venduto al mondo. Guardiamo.


1) Litri d’acqua minerale consumati. Il 23 Marzo 2009 Ti-che-te-tarchett-i-ball scrive che il consumo di acqua minerale sarebbe di “180 litri pro capite, equivalenti a circa 100 bottiglie di plastica”. Ma già qualcosa non funziona: poiché in genere l’acqua minerale per uso famigliare viene venduta in bottiglie da 1,5 litri cadauna, 180 litri pro capite equivalgono, in realtà, a 120 bottiglie (180 : 1,5 = 120). Brutta partenza.

2) Numero di bottiglie consumate. Ti-che-te-tarchett-i-ball in infinite occasioni ha sostenuto, non si sa su quali basi, che a Limbiate si registrano i livelli di reddito (e quindi dei consumi, o no?) più bassi della vecchia provincia di Milano; tuttavia, per l’acqua minerale, il 23 Marzo 2009 ha deciso (senza spiegare perché) che a Limbiate il consumo è esattamente quello medio calcolato, dice lui senza indicare la fonte, dall’ISTAT (secondo il quale solo il 72,4% della popolazione italiana preferirebbe l’acqua acquistata al supermercato): “stima n. bottiglie di plastica prodotte 24.520 x 100 = 2.452.000 bottiglie. Un anno dopo, però, il 12 febbraio 2010, il numero delle bottiglie (e quindi la quantità d’acqua minerale) consumate a Limbiate è diventato meno della metà: 1.216.000. Come mai? Bravo chi lo sa.

3) Quantità di rifiuti prodotti. Il 23 marzo 2009 Ti-che-te-tarchett-i-ball ha formulato la seguente “Stima quantità in Kg di plastica prodotta” : 2.452.000 bottiglie x 0,04 kg = 98.080 kg [= 98,080 tonnellate]. Nelle ultime righe del "progetto", però, si dice che “Da una stima approssimativa si può ipotizzare una riduzione del rifiuto proveniente da imballaggi plastici pari a 1.216 mila bottiglie, e cioè a 48 mila tonnellate”. Si resta sbalorditi, non per il lapsus in sé, ma perché il somaro che l’ha scritto non se ne è accorto e l’ha lasciato in “un progetto all’amministrazione nel quale venivano precisamente indicati i vantaggi sia economici per le famiglie limbiatesi, che di riduzione dei rifiuti”. Un anno dopo, tuttavia, il 12 febbraio 2010 Ti-che-te-tarchett-i-ball “stima” più sobriamente una “riduzione di 48 tonnellate”, ma quattro mesi dopo, il 4 giugno 2010 la riduzione diventa “circa 6 tonnellate”. Quante cifre che ballano! Sembra il dondolio di uno ‘mbriago.

4) Risparmio. Qui non balla niente: già il 23 marzo 2009 Ti-che-te-tarchett-i-ball ha deciso che il risparmio medio di ogni famiglia che smettesse di comprare acqua minerale in bottiglia sarebbe di 340 €, e da questa cifra (enorme) non si schioda. Ma non dice sulla base di quale prezzo medio abbia fatto la sua “stima”.

Per continuare a “dare una seconda occhiata” senza farci girare la testa, vale forse la pena di trovare qualche altro dato e di dichiarare dove l’abbiamo trovato - e di cercare di usarlo autonomamente, ma sobriamente.


Spesa media annua (= ipotetico risparmio per una famiglia)

Ipotizziamo che nel 2009 il consumo di acqua minerale delle famiglie limbiatesi sia stato nettamente superiore a quello medio pro capite:

- consumo medio pro capite (2008: litri 197,4 + 6,5%) = 210,23 litri/anno
[v. European Federation of Bottled Water, http://efbw.eu/bwf.php?classement=07; Legambiente, Un paese in bottiglia, pag. 8: la crescita media del consumo dal 2000 al 2006 è 3,23%];

- costo medio di una confezione da 6 bottiglie (cad. 1,5 litri = 9 litri/confezione) = 2,40 €
[v. http://www.acquadelrubinetto.it/];

- costo medio di 1 litro di acqua minerale (2,40 : 9) = 0,266 €;

- spesa media pro capite (€ 0,266 x 210,23 litri) = 55,93 €/anno;

- abitanti di Limbiate al 31 marzo 2010 = 34.876;

- numero di famiglie = 13.517;
(click http://www.comune.limbiate.mi.it/pubblicazioni/Informazioni/Informazioni.asp?ID_M=132);

- media componenti/nucleo famigliare (34.876 : 13.517) = 2,58;

- spesa media annua per famiglia (€ 55,93 x 2,58) = 144,30 €/anno.

Come si vede, anche ipotizzando un consumo superiore alla media, una famiglia che smettesse di acquistare acqua minerale in bottiglia ed andasse a rifornirsi gratis (ma solo per questi primi mesi estivi) al gabbiotto di Ti-che-te-tarchett-i-ball, non riuscirebbe a risparmiare nemmeno la metà della cifra sparata da questo econometrista ‘mbriago: 340 €!


Risparmio ipotetico dei costi della gestione rifiuti in plastica

- peso di 1 bottiglia in PET = 0,04 kg;

- consumo medio pro capite di bottiglie da 1,5 litri (litri 210,23 : 1,5) = 140,15 bottiglie/anno;

- media rifiuti bottiglie plastica pro capite (kg 0,04 x 140,15) = 5,61 kg/anno;

- totale rifiuti bottiglie plastica (kg 5,61 x 34.876) = 195.654,36 kg = 195,654 T/anno;

- raccolta differenziata plastica 2009 (2007: 269 T + 10% annuo) = 325,49 tonnellate
(V. Provincia di Milano – Direzione Centrale Risorse Ambientali – Produzione rifiuti 2007; l’incremento medio della produzione rifiuti RD 2004-2007 è 5,1 % [click here]);

- rapporto bottiglie in plastica/totale raccolta differenziata plastica: 60,11%;

- costo raccolta + recupero sola RD: (€/abitante 28 + 15%) x 34.876 = 1.123.007,2 €
(V. Regione Lombardia – Valutazione statistico economica dei modelli di gestione dei rifiuti urbani in Lombardia (febbraio 2010), figura 2.10; i costi sono mediamente superiori del 15% nei comuni con più di 30.000 abitanti [click here];

- raccolta differenziata totale 2009 (2007: T 8.224,128 + 10% annuo) = 9.951,195 T
(V. Provincia di Milano – Direzione Centrale Risorse Ambientali – Produzione rifiuti 2007; l‘incremento medio della produzione rifiuti RD 2004-2007 è stato del 5,1 %[click here];

- costo/tonnellata raccolta + recupero RD (€ 1.123.007,2 : 9.951,195 T) = 112,85 €/T;

- costo raccolta + recupero RD plastica (€ 112,85 x 325,49 T) = 36.731,55 €;

- risparmio costi racc. + recupero bottiglie in plastica (€ 112,85 x 195,654 T/anno ) = 22.079,55 €;

- rapporto costi raccolta + recupero plastica RD / bottiglie in plastica: 60,11%;

- risparmio medio per famiglia (€ 22.079,55 : 13.517) = 1,63€.


(continua)

Le parti dell'esposto sul P.I.I. di Via Monte Sabotino

Il testo dell’esposto sul Programma Integrato d'Intervento di Via Monte Sabotino è suddiviso nelle seguenti parti:

1. a) vendita di un terreno di proprietà del Comune di Limbiate a un prezzo notevolmente inferiore ai valori correnti di mercato;

b) perizia di stima formulata in modo da ridurre il reale valore di mercato del terreno;

c) calcolo della stima con risultato errato;

d) perizie “corrette” e giurate alcuni mesi dopo la loro adozione e approvazione nel P.I.I.

2. a) monetizzazione degli “standard” di urbanizzazione secondaria in misura notevolmente inferiore alla reale utilità economica che l’operatore privato ha conseguito per effetto della mancata cessione;

b) monetizzazione degli “standard” qualitativi in misura notevolmente inferiore alla reale utilità economica che l’operatore privato ha conseguito per effetto della mancata cessione.

3. Calcolo di indennità di esproprio con una procedura dichiarata illegittima dalla Corte Costituzionale.

4. Scomputo abusivo degli oneri di urbanizzazione secondaria.

5. “Piano finanziario” dalla dubbia veridicità.

6. Elusione dell'obbligo della procedura di gara per i lavori di urbanizzazione secondaria.

7. Alcune fideiussioni non prestate al momento della sottoscrizione della Convenzione.

* * *

Gli allegati costituiscono la documentazione di ciò che è esposto nel testo, nel quale, a sostegno di ciò che viene riferito, ogni volta viene indicato un punto preciso di un documento .

[]

Perseverare diabolicum

Correggere sbagliando. Sul supplemento di perizia per la vendita del terreno di via Monte Sabotino.

Nota per la stampa.

Salvatore Ricciardi

L’architetto Vittorio Bensi, co-firmatario della perizia contenente un errore di calcolo evidentissimo (e nient’affatto “presunto”, come egli invece vorrebbe far credere), ha inviato al Comune di Limbiate una “Nota di chiarimento”, che tuttavia chiarisce e conferma solo la sua singolare capacità di auto-contraddirsi e le sue difficoltà quando deve fare le quattro operazioni. Citiamo direttamente dalla sua “Nota”.

“la variabile Kc è espressamente indicata come ‘costo di costruzione, compresi gli oneri professionali’ [sott. mia; ndr]. Dalla documentazione allegata alla perizia (…) si rileva, con certezza, che il dato indicato, è riferito al solo costo di costruzione, esclusi gli oneri professionali [sott. mia; ndr].

Dunque: l’esperto prima si è “accertato” (e ha dimostrato la sua “certezza” con documenti) che il Kc, pari alla cifra di € 912,00, non comprendeva, ma ha poi scritto e firmato che comprendeva, gli oneri professionali. Dopodichè, per dimostrare la scientificità della sua procedura, l’ha trasformata in un’espressione algebrica nella quale ha inserito un costo di costruzione (Kc) che non comprendeva gli oneri professionali. Ma al momento di indicare il risultato, tuttavia (al contrario di quanto farebbe qualsiasi scolaro della scuola media inferiore), con sicumera “scientifica” non ha indicato il risultato dell’espressione come l’aveva scritta, bensì come se comprendesse un Kc maggiorato dell’8%.

Procedendo con tale stringente coerenza, l’architetto Bensi tuttavia ammette nella nota “di chiarimento” che, se si vuole arrivare al risultato che egli ha indicato (€ 104,83) l’espressione scritta nella perizia deve essere corretta, e pertanto il Kc di € 912,00 deve essere maggiorato dell’8%. Riportiamo le sue parole e le sue cifre:

“conseguentemente il dato da riportare nella formula semplificata richiamata nella relazione, assunta la Slvp [superficie lorda vendibile di pavimento; ndr] uguale a mq. 0,468, è pari a quanto segue:Kc = 912 x Slvp x 1,08 = 426,82 x 1,08 = € 469,90”.

Seguiamo, quindi, le indicazioni dell’esperto e inseriamo nell’espressione il dato che egli ci indica. L’espressione che otteniamo è la seguente:

[842,4 x (1-0,15)-(469,90+104)] : [0,105+(1+0,06)^5].

Se facciamo tutti i calcoli, tuttavia, otteniamo un risultato diverso da quello indicato dall’architetto esperto di espropri: non 104,83 ma 98, 503! (v. Appendice). Dov’è l’errore? In quella che ci viene presentata come “correzione”: anch’essa è sbagliata. Chiunque, infatti, può verificare che la moltiplicazione dell’architetto Bensi non può avere come risultato 469,90, perché se Slvp = 0,468, il calcolo corretto è il seguente:

Kc = 912 x 0,468 x 1,08 = 426,816 x 1,08 = € 460,961.

L’architetto Bensi sarà esperto di espropri (soprattutto di quelli fatti a danno della collettività), ma è evidente che ha qualche difficoltà in aritmetica.Tuttavia l’architetto Bensi si profonde con slancio in un’altra serie di contraddizioni per dimostrare che il prezzo di € 104,83, arrotondato a 105, che egli ha stimato per un terreno comunale che ne varrebbe almeno 220-240/mc è “congruo”… a patto di cambiarlo in 194,5!

Ancora una volta l’esperto ci espone un discorso con una coerenza logico-matematica non proprio alla Bertrand Russell. Poiché sarebbe troppo lungo riportare l’elegante svolgimento dell’architetto, dobbiamo accontentarci di qualche assaggio. Il punto di volta della perizia, grazie alla quale la collettività limbiatese perderà almeno 777.000 euro, è costituito dalla Slvp [superficie lorda vendibile di pavimento; ndr] indicata, come abbiamo visto, in mq. 0,468 per ogni mq. di terreno venduto, senza tenere in considerazione la capacità edificatoria dell’area in vendita, che seppure dovesse essere edificata per meno della metà (0,468 per ogni mq di terra, ci dice l’esperto) rimarrebbe interamente sfruttabile sulla parte effettivamente edificabile (secondo l'esperto 1,3 mc ogni mq di tutta l’area, anche di quella non edificata). La stima è stata preparata, invece, come se si trattasse di calcolare il valore di meno della metà dell’area in questione. Inoltre, è proprio l’architetto Bensi che nella sua “Nota” ci erudisce dicendoci che il valore dei terreni varia “in funzione delle destinazioni, dello stato di urbanizzazione, degli indici di edificazione, delle modalità attuative, ecc.” Ma, per l'appunto: il terreno di Via Monte Sabotino è un terreno al centro di una zona già urbanizzata ma non intensamente, dotata di tutte le urbanizzazioni primarie e di diverse fra quelle secondarie (pluralità di mezzi pubblici di trasporto, molto verde, diversi istituti scolastici superiori, ecc.). Sono dati facilmente rilevabili e che si potevano usare, insieme ad altri, per ottenere una stima per comparazione con altri terreni simili. Nella stima dell’architetto Bensi non se ne trova traccia.

L’architetto Bensi, le cui “perizie”, lautamente pagate, incidono tanto pesantemente sul bilancio pubblico, ci dice che si tratta di cose da esperti e non da profani, che il suo metodo è scientifico, ecc. ecc. Gli opponiamo, alla maniera di don Abbondio, il “debol parere” che quando con certi discorsi, invece di darci una maggiore e più approfondita conoscenza della realtà, questa viene travisata completamente, procurando a qualcuno enormi vantaggi, certo non si può parlare di scienza, ma di ben altro. Un elemento caratterizzante del discorso scientifico, oltre alle premesse ben fondate, è la coerenza del suo svolgimento e, quando serve, la traducibilità in formule matematiche di cui parlava Galileo Galilei. Abbiamo già visto che a questo proposito i discorsi dell’architetto Bensi sono alquanto periclitanti, ma vale la pena di fare qualche altra aggiunta.

Nella perizia, prendendo atto che “ricadeva nel comparto di P.I.I.”, egli ha dichiarato e firmato di aver stimato il terreno dopo averne “accertato il carattere edificatorio” (ma ha taciuto tutte le altre caratteristiche che ci si aspetterebbe di trovare in una “relazione di stima”). Nella “Nota” successiva egli si contraddice e scrive che

“il valore di cessione può essere calcolato partendo dal prezzo del terreno stimato allo stato attuale, prima dell’avvio dei procedimenti di variante alla destinazione (terreno non edificabile, destinato a servizi pubblici” [sott. mia].

Quindi, sembrerebbe che con la “Nota” (che non sarebbe stata prodotta senza il comunicato stampa del sottoscritto e senza la convocazione del Consiglio Comunale da parte della minoranza) l’esperto voglia dirci che egli ha stimato un terreno non edificabile (ma tutta la sua perizia dice e dimostra il contrario), e quindi il prezzo di € 105 è “congruo”, ma per calcolare il prezzo del terreno edificabile è necessario un supplemento di perizia, ed egli arriva infine a dirci che il “valore del terreno, urbanizzato e con concessione edilizia approvata”, è di € 194,5, che è una “stima” meno clamorosamente lontana dal reale valore di mercato.

Il tentativo di salvarsi in corner, oltre che tardivo, è alquanto maldestro: dopo aver redatto una perizia per stimare un prezzo al metro quadrato, l’esperto produce un supplemento per dirci che il prezzo di un terreno edificabile va calcolato al metro cubo, e partendo da € 105 (prezzo al mq) esibisce un calcolo con il quale si otterrebbe il prezzo di € 194,5! Ma anche questa cifra è sbagliata. Infatti, se € 105 è il prezzo al mq. e si tratta di calcolarne il valore tenendo conto della capacità edificatoria (1,3/mq, come stabilito dall’architetto Bensi), 105 va moltiplicato per 1,3, non diviso per 1,3!, come fa il nostro “perito”. E allora, anche riproducendo il tipo di calcolo del “perito”, ma con addendi corretti, otterremmo una cifra ben superiore a € 194,5.

Nel Consiglio comunale del 9 aprile u.s. il sindaco e l’assessore Mestrone, nonostante siano stati più volte esplicitamente interpellati, non hanno voluto rispondere alla domanda: a quale prezzo sarà venduto (se lo sarà) il terreno di proprietà pubblica: a 105 €/mq (stima originaria) o a 194,5 €/mc (stima “chiarita”)? Essi hanno trasferito la responsabilità politica (in senso letterale: “dovere di dare risposte politiche”!) al farfugliante e scarsamente credibile esperto:

“Se, per esempio, lo comprasse una cooperativa [?] il prezzo sarebbe 194,5 €/mc”.

E’ dunque necessario insistere: quando il sindaco e il suo assessore chiariranno se intendono perseverare in una operazione che danneggerà l’erario, oppure se hanno capito che è meglio lasciar perdere? La perseveranza negli errori di aritmetica (errare humanum est, perseverare diabolicum, dicevano i latini), i mistificanti procedimenti antiscientifici e la pervicacia nell’oltraggiare la logica più elementare, infatti, anche se avvolti in dense fumisterie, non salverebbero nessuno, bensì aggraverebbero le responsabilità dei politici (consiglieri comunali di maggioranza compresi), dei tecnici privati e pubblici, dei consulenti privati e pubblici, e degli altri funzionari, dagli addebiti che la Corte dei Conti, alla luce di una giurisprudenza ormai consolidata, potrebbe formulare a loro carico, qualora fosse messa al corrente (ma ciò sicuramente avverrà) di questi e di altri fatti dannosi per le casse pubbliche che caratterizzano la politica edilizia del Comune di Limbiate .

13 aprile 2008

[V. anche la rubrica LOCUSTE]

Una stima nient'affatto stimabile

Il Comune di Limbiate venderà un terreno sulla base di un calcolo errato

Comunicato stampa

20 febbraio 2008


Il calcolo del valore del terreno comunale di via Monte Sabotino, in vendita a privati, è sbagliato. Nella “Relazione di stima”, che due architetti di uno studio “specializzato” hanno fornito al Comune per un compenso (pattuito ma non ancora liquidato) di 4.896 euro, il calcolo è sintetizzato nella seguente espressione:

Va = [RI x (1-U)-(Kc+Ku)] : [0.105+(1+r)^n]

Naturalmente, per risolvere l’espressione è necessario sostituire alle lettere i numeri riportati nella relazione:

RI (ricavi ipotizzati) = 842,40;
U (profitto lordo del promotore immobiliare) = 0,15;
Kc (costo medio di costruzione) = 426,82;
Ku (costo di urbanizzazione) = 104;
0,105 (spese di acquisto dell’area pari al 10,5% del valore della medesima);
r (tasso di remunerazione di investimenti ordinari a medio termine) = 0,06;
n (numero di anni necessari per la trasformazione) = 5.

L’espressione numerica che ne risulta è la seguente:

Va = [842,4 x (1-0,15)-(426,82+104)] : [0,105+(1+0,06)^5]

Secondo la “Relazione” il risultato sarebbe 104,83 euro, arrotondati a 105, pertanto il prodotto 105x5.759,08 metri quadrati darebbe il valore del terreno: 604.703,40 euro.

Il calcolo tuttavia è sbagliato. Chi prova a risolvere l’espressione, con l’ausilio di una piccola calcolatrice, di una penna e di un foglio di carta, ottiene un altro risultato: 128,35. Il calcolo corretto del valore dell’area, anche seguendo la discutibilissima metodologia della “Relazione”, è il seguente: 128,35 x 5.759,08 mq. = 739.177,91 euro.

Se la vendita del terreno avvenisse per la cifra di 105 euro al metro quadrato, come è previsto dalla “Convenzione” definitivamente approvata dal Consiglio Comunale (deliberazione n. 86) il 20 dicembre 2007, avverrebbe sulla base di un calcolo sbagliato.

Tuttavia l’”errore” di calcolo non è l’unico aspetto discutibile della stima in questione. E’ ingiustificabile la stessa metodologia seguita per la stima, la quale è stata ottenuta non con un procedimento diretto che determinasse il valore di mercato del terreno (metodo comparativo in base a prezzi noti, reperibili sul mercato), bensì con un metodo indiretto, facendo riferimento al valore di trasformazione. Alcuni degli elementi inseriti nel calcolo indiretto, per la loro natura o per l’entità indicata, sono del tutto discrezionali ed opinabili, mentre sarebbe stato ben più rigoroso, credibile e soprattutto più redditizio per la collettività il riferimento ai valori noti di mercato.

Alcuni cittadini che hanno presentato osservazioni sul P.I.I. di via Monte Sabotino hanno già messo in luce la “stranezza” della vendita del terreno per 105 euro/mq., invece del prezzo di mercato, che sarebbe almeno il doppio. Questo dato è confermato dalla pubblicazione semestrale “Rilevazione dei prezzi degli immobili – I° semestre 2007”, della Borsa Immobiliare della Camera di Commercio di Milano. In questa pubblicazione, alla pagina 31, si trovano i prezzi dei terreni edificabili di Limbiate: per un terreno come quello di via Monte Sabotino i prezzi medi oscillano tra 170 e 210 euro/mq.

Ma vi sono anche altre “stranezze”, fra le quali la procedura seguita per affidare l’incarico al consulente esterno. Questi, senza aver ancora avuto l’incarico, il 10 di ottobre ha presentato al Comune un “Disciplinare d’incarico professionale” e la stima già pronta. Il 25 di ottobre 2007 il Consiglio Comunale con i voti della sola maggioranza ha approvato per la prima volta il P.I.I. di via Monte Sabotino (insieme a quello di via Belluno), compresa la bozza di “Convenzione” nella quale si faceva riferimento alla vendita di un’area di “mq. 5.730 circa” di valore “stimato pari a euro 601.650 in base al valore a mq. come da perizia allegata al presente atto”. (Si notino le differenze rispetto alle misure dell’area e al suo valore indicati nella perizia). Quindi, è stata approvata una stima che il Comune non aveva ancora formalmente commissionato. Questa stima è stata approvata dalla sola maggioranza, con gli altri documenti allegati, senza un controllo da parte del dirigente, dell’assessore e del sindaco, e tuttavia costoro in Consiglio Comunale hanno dato “ampie” assicurazioni sulla regolarità di tutta la procedura.

Inoltre, solo il 31 di ottobre, quindi dopo l’approvazione del P.I.I. in Consiglio Comunale, il dirigente del Settore Tecnico, con la determinazione n. 3/401, ha affidato l’incarico al consulente esterno, impegnando la spesa di 4.896 euro. E anche qui c’è una “stranezza”: per giustificare l’incarico esterno il dirigente ha “certificato” che “non è possibile affidare incarico a personale interno al Settore Tecnico data la carenza di specifica qualificazione professionale”. Questo, più che sbalorditivo è choccante, perché se fosse vero significherebbe che nel Settore Tecnico del Comune di Limbiate nessuno dei quattro-cinque architetti (dirigente ormai emigrato compreso) e degli altrettanti geometri che vi lavorano è qualificato per fare la stima di un terreno!

Ma la certificazione citata è ancor più sbalorditiva se si considera che un architetto del Comune, in data 9 gennaio 2007 ha firmato una relazione nella quale, per i terreni delle zone residenziali di Limbiate, ha stimato un valore di 240 euro/mq. Questa relazione è stata approvata con la delibera del Consiglio Comunale n. 2 del 27 febbraio 2007 che ha determinato il valore delle aree edificabili “per l’anno 2007” (il valore doveva essere determinato per l’accertamento delle dichiarazioni dell’I.C.I.). Esistevano già, quindi, sia la specifica qualificazione, sia una stima alla quale fare riferimento. E soprattutto esisteva una deliberazione che per il 2007 stabiliva un valore di 240 euro/mq per tutte le aree residenziali di Limbiate. All’area di via Monte Sabotino, divenuta edificabile con la delibera n. 65 del 25 ottobre 2007, si sarebbe dovuto attribuire, dunque, il prezzo stabilito per il 2007 da una delibera del Consiglio che riguardava tutte le aree edificabili.

E c’è anche una ciligiena da mettere sulla torta: mentre la stessa stima la si poteva commissionare alla Borsa Immobiliare di Milano per la modica cifra di 600 euro (le tariffe si trovano facilmente in internet), il Comune ha firmato un contratto per acquistare a scatola chiusa una stima al prezzo di 4.896 euro! Questa stima, sulla cui base si vorrebbe vendere il terreno in questione, farebbe perdere alla collettività (se l’operazione andasse in porto) la bellezza di 777.472,8 euro, e oltretutto presenta un calcolo sbagliato!

E’ incredibile che due professionisti “specializzati” abbiano firmato una relazione con un simile “errore”. E’ grave che né il dirigente, né l’assessore competente, né il sindaco abbiano voluto controllare la stima. Questa stima, errata anche nel calcolo, è quindi illegittima e non ha alcun valore. La delibera che l’ha approvata insieme a tutto il P.I.I. va annullata. Al Consiglio Comunale ne deve essere presentata un’altra, che deve avere allegata una stima, preparata dai tecnici comunali, nella quale devono essere indicati gli stessi prezzi stabiliti per l’I.C.I.: 240 euro/mq.

Salvatore Ricciardi.

Limbiate, 20 febbraio 2008



Calcolo corretto:

Va = [RI x (1-U)-(Kc+Ku)] : [0.105+(1+r)^n]

RI=842,40
U=0,15
Kc=426,82Ku=104
r=0,06
n=5

[842,4 x (1-0,15)-(426,82+104)] : [0,105+(1+0,06)^5]=Va

[842,4 x (0,85)-(530,82)] : [0,105+(1,06)^5]=Va

[716,04-530,82] : [0,105+1,338]=Va

[185,22)] : [1,443]=Va

Va=128,35


Va=128,35≠104,83

[V. anche la rubrica LOCUSTE]