Salvatore Ricciardi
Per sviluppare il discorso che segue sono necessarie alcune sommarie premesse:
a) l’attuazione di un Programma Integrato d’Intervento come quello di via M.te Sabotino “crea” la necessità di soddisfare gli standard urbanistici primari [1] e secondari [2];
b) le aree per gli standard urbanistici devono essere cedute al Comune a titolo gratuito o in servitù perpetua;
c) qualora la cessione “non risulti possibile o non sia ritenuta opportuna dal comune in relazione alla loro estensione, conformazione o localizzazione, ovvero in relazione ai programmi comunali di intervento” (Legge Regionale n. 12/2005, art. 46, comma 1.a), è possibile non cedere le aree e “monetizzare” (cioè pagare) affinché il Comune acquisisca altre aree da destinare agli “standard”.
È evidente il vantaggio che “l’operatore” privato ottiene con la monetizzazione: sulle aree non cedute può edificare. È per questo motivo che la legge regionale citata stabilisce: “i soggetti obbligati corrispondano al comune una somma commisurata all'utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione e comunque non inferiore al costo dell'acquisizione di altre aree”.
Il criterio-guida principale per la monetizzazione è quindi la considerazione dell’“utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione”, vale a dire che si deve calcolare quanta utilità economica l’”operatore” ottiene edificando su aree che non cede. Quindi, secondo logica e secondo giustizia, la somma da corrispondere non può essere inferiore al valore di mercato delle aree non cedute.
L’altro criterio vincolante ma subordinato (“comunque non inferiore al costo dell'acquisizione di altre aree”) è posto per garantire che, anche nel caso in cui il valore di altre aree da acquisire superi il valore medio di mercato, la somma da corrispondere al Comune sia tale da consentirne l’acquisizione senza determinare un danno erariale.
(E quindi, il Comune potrebbe anche, felicemente, avere la possibilità di acquisire un’area per poco o niente, ma dovrebbe comunque farsi versare “una somma commisurata all'utilità economica conseguita [dall’operatore privato] per effetto della mancata cessione”. La plusvalenza dovrebbe essere incamerata dall’erario [la cassa pubblica]).
a) l’attuazione di un Programma Integrato d’Intervento come quello di via M.te Sabotino “crea” la necessità di soddisfare gli standard urbanistici primari [1] e secondari [2];
b) le aree per gli standard urbanistici devono essere cedute al Comune a titolo gratuito o in servitù perpetua;
c) qualora la cessione “non risulti possibile o non sia ritenuta opportuna dal comune in relazione alla loro estensione, conformazione o localizzazione, ovvero in relazione ai programmi comunali di intervento” (Legge Regionale n. 12/2005, art. 46, comma 1.a), è possibile non cedere le aree e “monetizzare” (cioè pagare) affinché il Comune acquisisca altre aree da destinare agli “standard”.
È evidente il vantaggio che “l’operatore” privato ottiene con la monetizzazione: sulle aree non cedute può edificare. È per questo motivo che la legge regionale citata stabilisce: “i soggetti obbligati corrispondano al comune una somma commisurata all'utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione e comunque non inferiore al costo dell'acquisizione di altre aree”.
Il criterio-guida principale per la monetizzazione è quindi la considerazione dell’“utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione”, vale a dire che si deve calcolare quanta utilità economica l’”operatore” ottiene edificando su aree che non cede. Quindi, secondo logica e secondo giustizia, la somma da corrispondere non può essere inferiore al valore di mercato delle aree non cedute.
L’altro criterio vincolante ma subordinato (“comunque non inferiore al costo dell'acquisizione di altre aree”) è posto per garantire che, anche nel caso in cui il valore di altre aree da acquisire superi il valore medio di mercato, la somma da corrispondere al Comune sia tale da consentirne l’acquisizione senza determinare un danno erariale.
(E quindi, il Comune potrebbe anche, felicemente, avere la possibilità di acquisire un’area per poco o niente, ma dovrebbe comunque farsi versare “una somma commisurata all'utilità economica conseguita [dall’operatore privato] per effetto della mancata cessione”. La plusvalenza dovrebbe essere incamerata dall’erario [la cassa pubblica]).
Cosa è avvenuto nel caso del famigerato P.I.I. di via M.te Sabotino?
La cessione di aree per il soddisfacimento dello standard di urbanizzazione richiesto dal P.I.I. è stata sostituita in parte (2.752 mq su 7.857) da “monetizzazione”.
Come è stata calcolata questa monetizzazione? È stato fatto un calcolo specifico dell’”'utilità economica conseguita [dall’operatore privato] per effetto della mancata cessione”? No.
Una felice combinazione… astrale ha fatto sì che:
a) ci fosse nei pressi un’area inutilizzata della Provincia di Milano;
La cessione di aree per il soddisfacimento dello standard di urbanizzazione richiesto dal P.I.I. è stata sostituita in parte (2.752 mq su 7.857) da “monetizzazione”.
Come è stata calcolata questa monetizzazione? È stato fatto un calcolo specifico dell’”'utilità economica conseguita [dall’operatore privato] per effetto della mancata cessione”? No.
Una felice combinazione… astrale ha fatto sì che:
a) ci fosse nei pressi un’area inutilizzata della Provincia di Milano;
b) fosse già pronta (guarda che caso!) una perizia che aveva stimato il valore di alcuni terreni da espropriare, MA ALL’ESTERNO DEL P.I.I. Gli autori sono gli stessi che hanno “periziato” il terreno che il Comune ha venduto per 105 €/mq. Il metodo di calcolo utilizzato è stato dichiarato illegittimo dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 348 del 22 ottobre 2007, che in sostanza ha obbligato il Parlamento ad approvare una norma che stabilisce che l’indennità per l’esproprio di un’area edificabile deve essere pari al suo valore di mercato (Legge n. 244 del 24 dicembre 2007, art. 2 comma 89) – ma è un particolare… trascurabile;
c) quindi la monetizzazione non è stata “commisurata all'utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione”, perché è stata calcolata nel modo seguente: mq 2.752 x 60,25 € = 165.808 €, per l’appunto secondo “il valore a mq stimato dalla perizia … di un’area destinata a standard” (cito dalla convenzione, art. 9);
d) il Comune di Limbiate si è prestato, nei fatti, a fare il sensale di terreni: invece di far acquistare l’area direttamente all’”operatore", si è impegnato ad acquistare il terreno dalla Provincia con i soldi del privato, ma per la modica cifra di 150.000 €.
L’intermediazione del Comune quanto ha fruttato al privato ? Un calcolo specifico dell'”utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione” avrebbe stabilito, se fosse stato fatto con onestà, che il valore del terreno incide sui ricavi dell’operatore all’incirca nella misura di 240 €/mq (valore accertato dal Comune per il calcolo dell’I.C.I. sulle aree edificabili). Invece, concordando la modica cifra di 165.808 € il Comune ha garantito al privato un risparmio che potremmo calcolare così:
- monetizzazione concordata: (60,25 € x 2.752 mq) = 165.808,00 €;
- monetizzazione secondo la stima del Comune: (240 € x 2.752 mq) = 660.480,00 €;
- differenza: - 494.672,00 €.
Il risparmio “regalato” al privato, vale a dire il mancato introito per il Comune, è un danno erariale.
Ma chi ha stabilito che il prezzo del terreno della Provincia era 150.000 €?
L’articolo 9, secondo paragrafo, della Convenzione sottoscritta dal Comune e dalla SAN INVEST S.r.l. indica il “valore di 150.000 € complessivi come definito dalla Delibera di Giunta Provinciale” (il valore/mq corrispondente è 57,03 €).
Ma della “Delibera di Giunta Provinciale” non viene indicato né il numero, né la data.
Questa delibera non è elencata e non si trova fra gli allegati del P.I.I.
Ho allora visionato sul sito web della Provincia di Milano tutte le delibere della Giunta e tutte quelle del Consiglio Provinciale dal 2004 ad oggi. Non vi è nessuna traccia di una delibera che abbia “definito” un “valore di 150.000 € complessivi” per un terreno di 2.630 mq da cedere al Comune di Limbiate.
Ho quindi chiesto al vice Presidente vicario del Consiglio Provinciale, Luigi Greco, di far cercare questa delibera: non è stata reperita.
Questa mattina ho parlato con il Direttore Centrale Patrimonio e Servizi Generali della Provincia, architetto Valerio Gallinella: proprio non ha memoria di una simile delibera, ma farà ulteriori, approfondite ricerche, i cui risultati, con squisita cortesia, ha spontaneamente promesso di comunicarmi.
Sorge però un sospetto: si tratta forse di una delibera-fantasma? Oppure esiste realmente? Se così fosse: perché il Comune di Limbiate non ne ha indicato il numero e la data? Perché non l’ha inserita fra gli allegati del P.I.I.?
L’intermediazione del Comune quanto ha fruttato al privato ? Un calcolo specifico dell'”utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione” avrebbe stabilito, se fosse stato fatto con onestà, che il valore del terreno incide sui ricavi dell’operatore all’incirca nella misura di 240 €/mq (valore accertato dal Comune per il calcolo dell’I.C.I. sulle aree edificabili). Invece, concordando la modica cifra di 165.808 € il Comune ha garantito al privato un risparmio che potremmo calcolare così:
- monetizzazione concordata: (60,25 € x 2.752 mq) = 165.808,00 €;
- monetizzazione secondo la stima del Comune: (240 € x 2.752 mq) = 660.480,00 €;
- differenza: - 494.672,00 €.
Il risparmio “regalato” al privato, vale a dire il mancato introito per il Comune, è un danno erariale.
Ma chi ha stabilito che il prezzo del terreno della Provincia era 150.000 €?
L’articolo 9, secondo paragrafo, della Convenzione sottoscritta dal Comune e dalla SAN INVEST S.r.l. indica il “valore di 150.000 € complessivi come definito dalla Delibera di Giunta Provinciale” (il valore/mq corrispondente è 57,03 €).
Ma della “Delibera di Giunta Provinciale” non viene indicato né il numero, né la data.
Questa delibera non è elencata e non si trova fra gli allegati del P.I.I.
Ho allora visionato sul sito web della Provincia di Milano tutte le delibere della Giunta e tutte quelle del Consiglio Provinciale dal 2004 ad oggi. Non vi è nessuna traccia di una delibera che abbia “definito” un “valore di 150.000 € complessivi” per un terreno di 2.630 mq da cedere al Comune di Limbiate.
Ho quindi chiesto al vice Presidente vicario del Consiglio Provinciale, Luigi Greco, di far cercare questa delibera: non è stata reperita.
Questa mattina ho parlato con il Direttore Centrale Patrimonio e Servizi Generali della Provincia, architetto Valerio Gallinella: proprio non ha memoria di una simile delibera, ma farà ulteriori, approfondite ricerche, i cui risultati, con squisita cortesia, ha spontaneamente promesso di comunicarmi.
Sorge però un sospetto: si tratta forse di una delibera-fantasma? Oppure esiste realmente? Se così fosse: perché il Comune di Limbiate non ne ha indicato il numero e la data? Perché non l’ha inserita fra gli allegati del P.I.I.?
[Dovrebbe essere superfluo, ma ad ogni modo lo ripeto: quanto sopra (escluse le ultimissime ricerche) l'ho già esposto il 25/08/2008 alla Procura Regionale della Corte dei Conti e alla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Milano]
Note
1 strade residenziali; spazi di sosta o di parcheggio; fognature; rete idrica; rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas; pubblica illuminazione; spazi di verde attrezzato.
Note
1 strade residenziali; spazi di sosta o di parcheggio; fognature; rete idrica; rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas; pubblica illuminazione; spazi di verde attrezzato.
2 asili nido e scuole materne, scuole dell'obbligo nonche' strutture e complessi per l'istruzione superiore all'obbligo; mercati di quartiere; delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate.
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