Il Comune di Limbiate venderà un terreno sulla base di un calcolo errato
Comunicato stampa
Comunicato stampa
20 febbraio 2008
Il calcolo del valore del terreno comunale di via Monte Sabotino, in vendita a privati, è sbagliato. Nella “Relazione di stima”, che due architetti di uno studio “specializzato” hanno fornito al Comune per un compenso (pattuito ma non ancora liquidato) di 4.896 euro, il calcolo è sintetizzato nella seguente espressione:
Va = [RI x (1-U)-(Kc+Ku)] : [0.105+(1+r)^n]
Naturalmente, per risolvere l’espressione è necessario sostituire alle lettere i numeri riportati nella relazione:
RI (ricavi ipotizzati) = 842,40;
U (profitto lordo del promotore immobiliare) = 0,15;
Kc (costo medio di costruzione) = 426,82;
Ku (costo di urbanizzazione) = 104;
0,105 (spese di acquisto dell’area pari al 10,5% del valore della medesima);
r (tasso di remunerazione di investimenti ordinari a medio termine) = 0,06;
n (numero di anni necessari per la trasformazione) = 5.
L’espressione numerica che ne risulta è la seguente:
Va = [842,4 x (1-0,15)-(426,82+104)] : [0,105+(1+0,06)^5]
Secondo la “Relazione” il risultato sarebbe 104,83 euro, arrotondati a 105, pertanto il prodotto 105x5.759,08 metri quadrati darebbe il valore del terreno: 604.703,40 euro.
Il calcolo tuttavia è sbagliato. Chi prova a risolvere l’espressione, con l’ausilio di una piccola calcolatrice, di una penna e di un foglio di carta, ottiene un altro risultato: 128,35. Il calcolo corretto del valore dell’area, anche seguendo la discutibilissima metodologia della “Relazione”, è il seguente: 128,35 x 5.759,08 mq. = 739.177,91 euro.
Se la vendita del terreno avvenisse per la cifra di 105 euro al metro quadrato, come è previsto dalla “Convenzione” definitivamente approvata dal Consiglio Comunale (deliberazione n. 86) il 20 dicembre 2007, avverrebbe sulla base di un calcolo sbagliato.
Tuttavia l’”errore” di calcolo non è l’unico aspetto discutibile della stima in questione. E’ ingiustificabile la stessa metodologia seguita per la stima, la quale è stata ottenuta non con un procedimento diretto che determinasse il valore di mercato del terreno (metodo comparativo in base a prezzi noti, reperibili sul mercato), bensì con un metodo indiretto, facendo riferimento al valore di trasformazione. Alcuni degli elementi inseriti nel calcolo indiretto, per la loro natura o per l’entità indicata, sono del tutto discrezionali ed opinabili, mentre sarebbe stato ben più rigoroso, credibile e soprattutto più redditizio per la collettività il riferimento ai valori noti di mercato.
Alcuni cittadini che hanno presentato osservazioni sul P.I.I. di via Monte Sabotino hanno già messo in luce la “stranezza” della vendita del terreno per 105 euro/mq., invece del prezzo di mercato, che sarebbe almeno il doppio. Questo dato è confermato dalla pubblicazione semestrale “Rilevazione dei prezzi degli immobili – I° semestre 2007”, della Borsa Immobiliare della Camera di Commercio di Milano. In questa pubblicazione, alla pagina 31, si trovano i prezzi dei terreni edificabili di Limbiate: per un terreno come quello di via Monte Sabotino i prezzi medi oscillano tra 170 e 210 euro/mq.
Ma vi sono anche altre “stranezze”, fra le quali la procedura seguita per affidare l’incarico al consulente esterno. Questi, senza aver ancora avuto l’incarico, il 10 di ottobre ha presentato al Comune un “Disciplinare d’incarico professionale” e la stima già pronta. Il 25 di ottobre 2007 il Consiglio Comunale con i voti della sola maggioranza ha approvato per la prima volta il P.I.I. di via Monte Sabotino (insieme a quello di via Belluno), compresa la bozza di “Convenzione” nella quale si faceva riferimento alla vendita di un’area di “mq. 5.730 circa” di valore “stimato pari a euro 601.650 in base al valore a mq. come da perizia allegata al presente atto”. (Si notino le differenze rispetto alle misure dell’area e al suo valore indicati nella perizia). Quindi, è stata approvata una stima che il Comune non aveva ancora formalmente commissionato. Questa stima è stata approvata dalla sola maggioranza, con gli altri documenti allegati, senza un controllo da parte del dirigente, dell’assessore e del sindaco, e tuttavia costoro in Consiglio Comunale hanno dato “ampie” assicurazioni sulla regolarità di tutta la procedura.
Inoltre, solo il 31 di ottobre, quindi dopo l’approvazione del P.I.I. in Consiglio Comunale, il dirigente del Settore Tecnico, con la determinazione n. 3/401, ha affidato l’incarico al consulente esterno, impegnando la spesa di 4.896 euro. E anche qui c’è una “stranezza”: per giustificare l’incarico esterno il dirigente ha “certificato” che “non è possibile affidare incarico a personale interno al Settore Tecnico data la carenza di specifica qualificazione professionale”. Questo, più che sbalorditivo è choccante, perché se fosse vero significherebbe che nel Settore Tecnico del Comune di Limbiate nessuno dei quattro-cinque architetti (dirigente ormai emigrato compreso) e degli altrettanti geometri che vi lavorano è qualificato per fare la stima di un terreno!
Ma la certificazione citata è ancor più sbalorditiva se si considera che un architetto del Comune, in data 9 gennaio 2007 ha firmato una relazione nella quale, per i terreni delle zone residenziali di Limbiate, ha stimato un valore di 240 euro/mq. Questa relazione è stata approvata con la delibera del Consiglio Comunale n. 2 del 27 febbraio 2007 che ha determinato il valore delle aree edificabili “per l’anno 2007” (il valore doveva essere determinato per l’accertamento delle dichiarazioni dell’I.C.I.). Esistevano già, quindi, sia la specifica qualificazione, sia una stima alla quale fare riferimento. E soprattutto esisteva una deliberazione che per il 2007 stabiliva un valore di 240 euro/mq per tutte le aree residenziali di Limbiate. All’area di via Monte Sabotino, divenuta edificabile con la delibera n. 65 del 25 ottobre 2007, si sarebbe dovuto attribuire, dunque, il prezzo stabilito per il 2007 da una delibera del Consiglio che riguardava tutte le aree edificabili.
E c’è anche una ciligiena da mettere sulla torta: mentre la stessa stima la si poteva commissionare alla Borsa Immobiliare di Milano per la modica cifra di 600 euro (le tariffe si trovano facilmente in internet), il Comune ha firmato un contratto per acquistare a scatola chiusa una stima al prezzo di 4.896 euro! Questa stima, sulla cui base si vorrebbe vendere il terreno in questione, farebbe perdere alla collettività (se l’operazione andasse in porto) la bellezza di 777.472,8 euro, e oltretutto presenta un calcolo sbagliato!
E’ incredibile che due professionisti “specializzati” abbiano firmato una relazione con un simile “errore”. E’ grave che né il dirigente, né l’assessore competente, né il sindaco abbiano voluto controllare la stima. Questa stima, errata anche nel calcolo, è quindi illegittima e non ha alcun valore. La delibera che l’ha approvata insieme a tutto il P.I.I. va annullata. Al Consiglio Comunale ne deve essere presentata un’altra, che deve avere allegata una stima, preparata dai tecnici comunali, nella quale devono essere indicati gli stessi prezzi stabiliti per l’I.C.I.: 240 euro/mq.
Salvatore Ricciardi.
Limbiate, 20 febbraio 2008
Calcolo corretto:
Va = [RI x (1-U)-(Kc+Ku)] : [0.105+(1+r)^n]
RI=842,40
U=0,15
Kc=426,82Ku=104
r=0,06
n=5
[842,4 x (1-0,15)-(426,82+104)] : [0,105+(1+0,06)^5]=Va
[842,4 x (0,85)-(530,82)] : [0,105+(1,06)^5]=Va
[716,04-530,82] : [0,105+1,338]=Va
[185,22)] : [1,443]=Va
Va=128,35
Va=128,35≠104,83
Il calcolo del valore del terreno comunale di via Monte Sabotino, in vendita a privati, è sbagliato. Nella “Relazione di stima”, che due architetti di uno studio “specializzato” hanno fornito al Comune per un compenso (pattuito ma non ancora liquidato) di 4.896 euro, il calcolo è sintetizzato nella seguente espressione:
Va = [RI x (1-U)-(Kc+Ku)] : [0.105+(1+r)^n]
Naturalmente, per risolvere l’espressione è necessario sostituire alle lettere i numeri riportati nella relazione:
RI (ricavi ipotizzati) = 842,40;
U (profitto lordo del promotore immobiliare) = 0,15;
Kc (costo medio di costruzione) = 426,82;
Ku (costo di urbanizzazione) = 104;
0,105 (spese di acquisto dell’area pari al 10,5% del valore della medesima);
r (tasso di remunerazione di investimenti ordinari a medio termine) = 0,06;
n (numero di anni necessari per la trasformazione) = 5.
L’espressione numerica che ne risulta è la seguente:
Va = [842,4 x (1-0,15)-(426,82+104)] : [0,105+(1+0,06)^5]
Secondo la “Relazione” il risultato sarebbe 104,83 euro, arrotondati a 105, pertanto il prodotto 105x5.759,08 metri quadrati darebbe il valore del terreno: 604.703,40 euro.
Il calcolo tuttavia è sbagliato. Chi prova a risolvere l’espressione, con l’ausilio di una piccola calcolatrice, di una penna e di un foglio di carta, ottiene un altro risultato: 128,35. Il calcolo corretto del valore dell’area, anche seguendo la discutibilissima metodologia della “Relazione”, è il seguente: 128,35 x 5.759,08 mq. = 739.177,91 euro.
Se la vendita del terreno avvenisse per la cifra di 105 euro al metro quadrato, come è previsto dalla “Convenzione” definitivamente approvata dal Consiglio Comunale (deliberazione n. 86) il 20 dicembre 2007, avverrebbe sulla base di un calcolo sbagliato.
Tuttavia l’”errore” di calcolo non è l’unico aspetto discutibile della stima in questione. E’ ingiustificabile la stessa metodologia seguita per la stima, la quale è stata ottenuta non con un procedimento diretto che determinasse il valore di mercato del terreno (metodo comparativo in base a prezzi noti, reperibili sul mercato), bensì con un metodo indiretto, facendo riferimento al valore di trasformazione. Alcuni degli elementi inseriti nel calcolo indiretto, per la loro natura o per l’entità indicata, sono del tutto discrezionali ed opinabili, mentre sarebbe stato ben più rigoroso, credibile e soprattutto più redditizio per la collettività il riferimento ai valori noti di mercato.
Alcuni cittadini che hanno presentato osservazioni sul P.I.I. di via Monte Sabotino hanno già messo in luce la “stranezza” della vendita del terreno per 105 euro/mq., invece del prezzo di mercato, che sarebbe almeno il doppio. Questo dato è confermato dalla pubblicazione semestrale “Rilevazione dei prezzi degli immobili – I° semestre 2007”, della Borsa Immobiliare della Camera di Commercio di Milano. In questa pubblicazione, alla pagina 31, si trovano i prezzi dei terreni edificabili di Limbiate: per un terreno come quello di via Monte Sabotino i prezzi medi oscillano tra 170 e 210 euro/mq.
Ma vi sono anche altre “stranezze”, fra le quali la procedura seguita per affidare l’incarico al consulente esterno. Questi, senza aver ancora avuto l’incarico, il 10 di ottobre ha presentato al Comune un “Disciplinare d’incarico professionale” e la stima già pronta. Il 25 di ottobre 2007 il Consiglio Comunale con i voti della sola maggioranza ha approvato per la prima volta il P.I.I. di via Monte Sabotino (insieme a quello di via Belluno), compresa la bozza di “Convenzione” nella quale si faceva riferimento alla vendita di un’area di “mq. 5.730 circa” di valore “stimato pari a euro 601.650 in base al valore a mq. come da perizia allegata al presente atto”. (Si notino le differenze rispetto alle misure dell’area e al suo valore indicati nella perizia). Quindi, è stata approvata una stima che il Comune non aveva ancora formalmente commissionato. Questa stima è stata approvata dalla sola maggioranza, con gli altri documenti allegati, senza un controllo da parte del dirigente, dell’assessore e del sindaco, e tuttavia costoro in Consiglio Comunale hanno dato “ampie” assicurazioni sulla regolarità di tutta la procedura.
Inoltre, solo il 31 di ottobre, quindi dopo l’approvazione del P.I.I. in Consiglio Comunale, il dirigente del Settore Tecnico, con la determinazione n. 3/401, ha affidato l’incarico al consulente esterno, impegnando la spesa di 4.896 euro. E anche qui c’è una “stranezza”: per giustificare l’incarico esterno il dirigente ha “certificato” che “non è possibile affidare incarico a personale interno al Settore Tecnico data la carenza di specifica qualificazione professionale”. Questo, più che sbalorditivo è choccante, perché se fosse vero significherebbe che nel Settore Tecnico del Comune di Limbiate nessuno dei quattro-cinque architetti (dirigente ormai emigrato compreso) e degli altrettanti geometri che vi lavorano è qualificato per fare la stima di un terreno!
Ma la certificazione citata è ancor più sbalorditiva se si considera che un architetto del Comune, in data 9 gennaio 2007 ha firmato una relazione nella quale, per i terreni delle zone residenziali di Limbiate, ha stimato un valore di 240 euro/mq. Questa relazione è stata approvata con la delibera del Consiglio Comunale n. 2 del 27 febbraio 2007 che ha determinato il valore delle aree edificabili “per l’anno 2007” (il valore doveva essere determinato per l’accertamento delle dichiarazioni dell’I.C.I.). Esistevano già, quindi, sia la specifica qualificazione, sia una stima alla quale fare riferimento. E soprattutto esisteva una deliberazione che per il 2007 stabiliva un valore di 240 euro/mq per tutte le aree residenziali di Limbiate. All’area di via Monte Sabotino, divenuta edificabile con la delibera n. 65 del 25 ottobre 2007, si sarebbe dovuto attribuire, dunque, il prezzo stabilito per il 2007 da una delibera del Consiglio che riguardava tutte le aree edificabili.
E c’è anche una ciligiena da mettere sulla torta: mentre la stessa stima la si poteva commissionare alla Borsa Immobiliare di Milano per la modica cifra di 600 euro (le tariffe si trovano facilmente in internet), il Comune ha firmato un contratto per acquistare a scatola chiusa una stima al prezzo di 4.896 euro! Questa stima, sulla cui base si vorrebbe vendere il terreno in questione, farebbe perdere alla collettività (se l’operazione andasse in porto) la bellezza di 777.472,8 euro, e oltretutto presenta un calcolo sbagliato!
E’ incredibile che due professionisti “specializzati” abbiano firmato una relazione con un simile “errore”. E’ grave che né il dirigente, né l’assessore competente, né il sindaco abbiano voluto controllare la stima. Questa stima, errata anche nel calcolo, è quindi illegittima e non ha alcun valore. La delibera che l’ha approvata insieme a tutto il P.I.I. va annullata. Al Consiglio Comunale ne deve essere presentata un’altra, che deve avere allegata una stima, preparata dai tecnici comunali, nella quale devono essere indicati gli stessi prezzi stabiliti per l’I.C.I.: 240 euro/mq.
Salvatore Ricciardi.
Limbiate, 20 febbraio 2008
Calcolo corretto:
Va = [RI x (1-U)-(Kc+Ku)] : [0.105+(1+r)^n]
RI=842,40
U=0,15
Kc=426,82Ku=104
r=0,06
n=5
[842,4 x (1-0,15)-(426,82+104)] : [0,105+(1+0,06)^5]=Va
[842,4 x (0,85)-(530,82)] : [0,105+(1,06)^5]=Va
[716,04-530,82] : [0,105+1,338]=Va
[185,22)] : [1,443]=Va
Va=128,35
Va=128,35≠104,83
[V. anche la rubrica LOCUSTE]
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