Nota per la stampa.
Salvatore Ricciardi
L’architetto Vittorio Bensi, co-firmatario della perizia contenente un errore di calcolo evidentissimo (e nient’affatto “presunto”, come egli invece vorrebbe far credere), ha inviato al Comune di Limbiate una “Nota di chiarimento”, che tuttavia chiarisce e conferma solo la sua singolare capacità di auto-contraddirsi e le sue difficoltà quando deve fare le quattro operazioni. Citiamo direttamente dalla sua “Nota”.
“la variabile Kc è espressamente indicata come ‘costo di costruzione, compresi gli oneri professionali’ [sott. mia; ndr]. Dalla documentazione allegata alla perizia (…) si rileva, con certezza, che il dato indicato, è riferito al solo costo di costruzione, esclusi gli oneri professionali [sott. mia; ndr].
Dunque: l’esperto prima si è “accertato” (e ha dimostrato la sua “certezza” con documenti) che il Kc, pari alla cifra di € 912,00, non comprendeva, ma ha poi scritto e firmato che comprendeva, gli oneri professionali. Dopodichè, per dimostrare la scientificità della sua procedura, l’ha trasformata in un’espressione algebrica nella quale ha inserito un costo di costruzione (Kc) che non comprendeva gli oneri professionali. Ma al momento di indicare il risultato, tuttavia (al contrario di quanto farebbe qualsiasi scolaro della scuola media inferiore), con sicumera “scientifica” non ha indicato il risultato dell’espressione come l’aveva scritta, bensì come se comprendesse un Kc maggiorato dell’8%.
Procedendo con tale stringente coerenza, l’architetto Bensi tuttavia ammette nella nota “di chiarimento” che, se si vuole arrivare al risultato che egli ha indicato (€ 104,83) l’espressione scritta nella perizia deve essere corretta, e pertanto il Kc di € 912,00 deve essere maggiorato dell’8%. Riportiamo le sue parole e le sue cifre:
“conseguentemente il dato da riportare nella formula semplificata richiamata nella relazione, assunta la Slvp [superficie lorda vendibile di pavimento; ndr] uguale a mq. 0,468, è pari a quanto segue:Kc = 912 x Slvp x 1,08 = 426,82 x 1,08 = € 469,90”.
Seguiamo, quindi, le indicazioni dell’esperto e inseriamo nell’espressione il dato che egli ci indica. L’espressione che otteniamo è la seguente:
[842,4 x (1-0,15)-(469,90+104)] : [0,105+(1+0,06)^5].
Se facciamo tutti i calcoli, tuttavia, otteniamo un risultato diverso da quello indicato dall’architetto esperto di espropri: non 104,83 ma 98, 503! (v. Appendice). Dov’è l’errore? In quella che ci viene presentata come “correzione”: anch’essa è sbagliata. Chiunque, infatti, può verificare che la moltiplicazione dell’architetto Bensi non può avere come risultato 469,90, perché se Slvp = 0,468, il calcolo corretto è il seguente:
Kc = 912 x 0,468 x 1,08 = 426,816 x 1,08 = € 460,961.
L’architetto Bensi sarà esperto di espropri (soprattutto di quelli fatti a danno della collettività), ma è evidente che ha qualche difficoltà in aritmetica.Tuttavia l’architetto Bensi si profonde con slancio in un’altra serie di contraddizioni per dimostrare che il prezzo di € 104,83, arrotondato a 105, che egli ha stimato per un terreno comunale che ne varrebbe almeno 220-240/mc è “congruo”… a patto di cambiarlo in 194,5!
Ancora una volta l’esperto ci espone un discorso con una coerenza logico-matematica non proprio alla Bertrand Russell. Poiché sarebbe troppo lungo riportare l’elegante svolgimento dell’architetto, dobbiamo accontentarci di qualche assaggio. Il punto di volta della perizia, grazie alla quale la collettività limbiatese perderà almeno 777.000 euro, è costituito dalla Slvp [superficie lorda vendibile di pavimento; ndr] indicata, come abbiamo visto, in mq. 0,468 per ogni mq. di terreno venduto, senza tenere in considerazione la capacità edificatoria dell’area in vendita, che seppure dovesse essere edificata per meno della metà (0,468 per ogni mq di terra, ci dice l’esperto) rimarrebbe interamente sfruttabile sulla parte effettivamente edificabile (secondo l'esperto 1,3 mc ogni mq di tutta l’area, anche di quella non edificata). La stima è stata preparata, invece, come se si trattasse di calcolare il valore di meno della metà dell’area in questione. Inoltre, è proprio l’architetto Bensi che nella sua “Nota” ci erudisce dicendoci che il valore dei terreni varia “in funzione delle destinazioni, dello stato di urbanizzazione, degli indici di edificazione, delle modalità attuative, ecc.” Ma, per l'appunto: il terreno di Via Monte Sabotino è un terreno al centro di una zona già urbanizzata ma non intensamente, dotata di tutte le urbanizzazioni primarie e di diverse fra quelle secondarie (pluralità di mezzi pubblici di trasporto, molto verde, diversi istituti scolastici superiori, ecc.). Sono dati facilmente rilevabili e che si potevano usare, insieme ad altri, per ottenere una stima per comparazione con altri terreni simili. Nella stima dell’architetto Bensi non se ne trova traccia.
L’architetto Bensi, le cui “perizie”, lautamente pagate, incidono tanto pesantemente sul bilancio pubblico, ci dice che si tratta di cose da esperti e non da profani, che il suo metodo è scientifico, ecc. ecc. Gli opponiamo, alla maniera di don Abbondio, il “debol parere” che quando con certi discorsi, invece di darci una maggiore e più approfondita conoscenza della realtà, questa viene travisata completamente, procurando a qualcuno enormi vantaggi, certo non si può parlare di scienza, ma di ben altro. Un elemento caratterizzante del discorso scientifico, oltre alle premesse ben fondate, è la coerenza del suo svolgimento e, quando serve, la traducibilità in formule matematiche di cui parlava Galileo Galilei. Abbiamo già visto che a questo proposito i discorsi dell’architetto Bensi sono alquanto periclitanti, ma vale la pena di fare qualche altra aggiunta.
Nella perizia, prendendo atto che “ricadeva nel comparto di P.I.I.”, egli ha dichiarato e firmato di aver stimato il terreno dopo averne “accertato il carattere edificatorio” (ma ha taciuto tutte le altre caratteristiche che ci si aspetterebbe di trovare in una “relazione di stima”). Nella “Nota” successiva egli si contraddice e scrive che
“il valore di cessione può essere calcolato partendo dal prezzo del terreno stimato allo stato attuale, prima dell’avvio dei procedimenti di variante alla destinazione (terreno non edificabile, destinato a servizi pubblici” [sott. mia].
Quindi, sembrerebbe che con la “Nota” (che non sarebbe stata prodotta senza il comunicato stampa del sottoscritto e senza la convocazione del Consiglio Comunale da parte della minoranza) l’esperto voglia dirci che egli ha stimato un terreno non edificabile (ma tutta la sua perizia dice e dimostra il contrario), e quindi il prezzo di € 105 è “congruo”, ma per calcolare il prezzo del terreno edificabile è necessario un supplemento di perizia, ed egli arriva infine a dirci che il “valore del terreno, urbanizzato e con concessione edilizia approvata”, è di € 194,5, che è una “stima” meno clamorosamente lontana dal reale valore di mercato.
Il tentativo di salvarsi in corner, oltre che tardivo, è alquanto maldestro: dopo aver redatto una perizia per stimare un prezzo al metro quadrato, l’esperto produce un supplemento per dirci che il prezzo di un terreno edificabile va calcolato al metro cubo, e partendo da € 105 (prezzo al mq) esibisce un calcolo con il quale si otterrebbe il prezzo di € 194,5! Ma anche questa cifra è sbagliata. Infatti, se € 105 è il prezzo al mq. e si tratta di calcolarne il valore tenendo conto della capacità edificatoria (1,3/mq, come stabilito dall’architetto Bensi), 105 va moltiplicato per 1,3, non diviso per 1,3!, come fa il nostro “perito”. E allora, anche riproducendo il tipo di calcolo del “perito”, ma con addendi corretti, otterremmo una cifra ben superiore a € 194,5.
Nel Consiglio comunale del 9 aprile u.s. il sindaco e l’assessore Mestrone, nonostante siano stati più volte esplicitamente interpellati, non hanno voluto rispondere alla domanda: a quale prezzo sarà venduto (se lo sarà) il terreno di proprietà pubblica: a 105 €/mq (stima originaria) o a 194,5 €/mc (stima “chiarita”)? Essi hanno trasferito la responsabilità politica (in senso letterale: “dovere di dare risposte politiche”!) al farfugliante e scarsamente credibile esperto:
“Se, per esempio, lo comprasse una cooperativa [?] il prezzo sarebbe 194,5 €/mc”.
E’ dunque necessario insistere: quando il sindaco e il suo assessore chiariranno se intendono perseverare in una operazione che danneggerà l’erario, oppure se hanno capito che è meglio lasciar perdere? La perseveranza negli errori di aritmetica (errare humanum est, perseverare diabolicum, dicevano i latini), i mistificanti procedimenti antiscientifici e la pervicacia nell’oltraggiare la logica più elementare, infatti, anche se avvolti in dense fumisterie, non salverebbero nessuno, bensì aggraverebbero le responsabilità dei politici (consiglieri comunali di maggioranza compresi), dei tecnici privati e pubblici, dei consulenti privati e pubblici, e degli altri funzionari, dagli addebiti che la Corte dei Conti, alla luce di una giurisprudenza ormai consolidata, potrebbe formulare a loro carico, qualora fosse messa al corrente (ma ciò sicuramente avverrà) di questi e di altri fatti dannosi per le casse pubbliche che caratterizzano la politica edilizia del Comune di Limbiate .
13 aprile 2008
[V. anche la rubrica LOCUSTE]
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